Άρθρο Sigmalive – Πλειστηριασμοί ακινήτων

Πλειστηριασμοί ακινήτων από Τράπεζες

Το Μέρος VIA του Νόμου του 1965 (9/1965) που τέθηκε σε εφαρμογή με τον τροποποιητικό Νόμο 142(Ι) 2014, καθορίζει μια νέα διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκων ακινήτων εκ μέρους των Τραπεζών, σε περιπτώσεις όπου δάνειο ή η πιστωτική διευκόλυνση που εξασφαλίζεται από την υποθήκη, δεν αποπληρώνεται κανονικά.

Σύμφωνα με το Νόμο, η Τράπεζα έχει δικαίωμα να προχωρήσει με αυτή την διαδικασία πλειστηριασμού ενυπόθηκου ακινήτου, εφόσον το χρέος που καλύπτεται από την υποθήκη καθίσταται πληρωτέο λόγω υπερημερίας του δανειολήπτη ή του ενυπόθηκου οφειλέτη και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο.

Με απλά λόγια, εφόσον κάποιος δανειολήπτης ή ενυπόθηκος οφειλέτης παραλείψει να πληρώσει μία ή περισσότερες δόσεις του δανείου του για περίοδο 4 μηνών, η Τράπεζα έχει το δικαίωμα, αφού καταστήσει απαιτητό ολόκληρο το ποσό του δανείου, να προχωρήσει αμέσως με την διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου ως αναφέρεται στο μέρος VIA του Νόμου 9/1965.

Διαδικασία Πλειστηριασμού μέσω ειδοποιήσεων

Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από την Τράπεζα μέσω πλειστηριασμού, ξεκινά με την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου Ι  η οποία συνοδεύεται από την ειδοποίηση Τύπου Θ προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη. Μέσω της Ειδοποίησης αυτής καλείται ο οφειλέτης όπως εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ενώ παράλληλα ενημερώνεται ότι, σε περίπτωση μη εξόφλησης, η Τράπεζα δύναται να ασκήσει το δικαίωμα της για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.

Σε περίπτωση παράλειψης συμμόρφωσης  του δανειολήπτη ή του ενυπόθηκου οφειλέτη  με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου Ι, δηλαδή εφόσον παραλείψουν να εξοφλήσουν το οφειλόμενο ποσό του δανείου, τότε η Τράπεζα μπορεί να προχωρήσει και να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση η οποία αναφέρεται ως ειδοποίηση Τύπου ΙΑ στην οποία αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό.

Πλειστηριασμός Ακινήτου

Μετά την αποστολή της Ειδοποίησης ΙΑ προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, στη συνέχεια ακολουθεί η διαδικασία διορισμού εκτιμητών, ενός εκ μέρους της Τράπεζας και ενός εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη,  ώστε να ετοιμαστούν ανεξάρτητες εκτιμήσεις για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακίνητου.

Ακολούθως ο Νόμος προνοεί για τη διαδικασία πλειστηριασμού για σκοπούς πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, η οποία αντιστοιχεί στο ογδόντα τοις εκατόν (80%) της αγοραίας αξίας του ακινήτου, η οποία καθορίζεται δυνάμει των διατάξεων του Νόμου. Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν καταλήξει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου είτε με πλειστηριασμό είτε με απευθείας πώληση με βάσει τα προβλεπόμενα στον Νόμο και μάλιστα πλέον χωρίς να υπάρχει οποιοδήποτε όριο επιφυλασσόμενης τιμής όπως υπάρχει στην πρώτη πώληση, με ενδεχόμενο βεβαίως την πώληση του ακινήτου σε πολύ χαμηλότερη τιμή από την αγοραία αξία αυτού!

Δικαιώματα Ενυπόθηκων Οφειλετών 

Σύμφωνα με το Νόμο, εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δηλαδή το πρόσωπο το οποίο έχει υποθηκεύσει το ακίνητο του ως εξασφάλιση κάποιου δανείου ή άλλης πιστωτικής διευκόλυνσης, έχει το δικαίωμα να καταχωρήσει Αίτηση/Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για ακύρωση της Ειδοποίησης του πλειστηριασμού του ακινήτου και ως εκ τούτου για ακύρωση του πλειστηριασμού επί τη βάσει των λόγων που αναφέρονται ρητά στο Νόμο και έχουν ως εξής:

(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση τύπου ΙΑ.

Περιπτώσεις κατά τις οποίες έχει ακυρωθεί ο πλειστηριασμός ακινήτου από  Πρωτόδικα Δικαστήρια στην Κύπρο.

Θα πρέπει να αναφέρουμε ότι σε πολλές πρόσφατες πρωτόδικες αποφάσεις Επαρχιακών Δικαστηρίων, ο πλειστηριασμός ακινήτου εκ μέρους της Τράπεζας έχει ακυρωθεί, σε περιπτώσεις όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης καταχωρεί Αγωγή εναντίον της Τράπεζας που σχετίζεται με την ειδοποίηση ΙΑ.

Στις πιο πάνω περιπτώσεις, έχει αποφασιστεί από αρκετά πρωτόδικά Δικαστήρια, ότι η εκκρεμοδικία τέτοιας Αγωγής εμπίπτει στους λόγους που αναφέρονται στον Νόμο και ως εκ τούτου η καταχώρηση Αίτησης/Έφεσης εκ μέρους του οφειλέτη ενώπιον του Δικαστηρίου, στην οποία επικαλείται την έγερση τέτοιας Αγωγής είχε ως συνέπεια την έκδοση απόφασης από το Δικαστήριο που ακυρώνει τον  πλειστηριασμό του ακινήτου εκ μέρους της Τράπεζας

Το δικαίωμα όμως των οφειλετών να ζητήσουν την ακύρωση του πλειστηριασμού του ακινήτου ως περιγράφεται πιο πάνω, μπορεί να ασκηθεί μόνο μέσω Αίτησης/ Έφεσης ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου, η οποία μάλιστα πρέπει να καταχωρηθεί εντός της προθεσμίας των 30 ημέρων αμέσως μετά που θα τους επιδοθεί η ειδοποίηση ΙΑ και ως εκ τούτου θα πρέπει να ενεργήσουν ταχέως ώστε να μην απωλέσουν το δικαίωμα τους προς ακύρωση του πλειστηριασμού.

Συνεπώς είναι εξαιρετικά σημαντικό όπως, ο ενυπόθηκος οφειλέτης, αν λάβει την ειδοποίηση τύπου Ι και Θ, εφόσον αμφισβητεί ότι οφείλει το απαιτούμενο ποσό και/ή θεωρεί πως η Τράπεζα ως ενυπόθηκος δανειστής δεν έχει ενεργήσει σύμφωνα με τον Νόμο αναφορικά με την υποθήκη και/ή η ότι η υποθήκη είναι άκυρη, να καταχωρεί τέτοια Αγωγή αμέσως μετά, ώστε να κατοχυρώνει το δικαίωμα του προς ακύρωση του πλειστηριασμού του ακινήτου λόγω της εκκρεμούσας Αγωγής.

Προστασία Δανειοληπτών και Ενυπόθηκων Οφειλετών

Eίναι πράγματι λυπηρό να πωλούνται σπίτια και άλλα ακίνητα συμπολιτών μας δια μέσου της διαδικασίας του πλειστηριασμού, χωρίς μάλιστα οι συμπολίτες μας να αντιλαμβάνονται πλήρως τα δικαιώματα που τους παρέχει ο Νόμος ή πολλές φορές να παραλείπουν να τα εξασκήσουν ή να τα διεκδικήσουν, ώστε να αποφύγουν τέτοιες δυσάρεστες εξελίξεις. Είναι επίσης δυσάρεστο το γεγονός ότι σε πολλές περιπτώσεις, η πώληση των ακινήτων δια μέσου του πλειστηριασμού, ενδεχομένως να γίνεται σε πολύ χαμηλότερες τιμές της αξίας του ακινήτου, αφού ως αναφέραμε και πιο πάνω, εφόσον αποτύχει η πρώτη προσπάθεια πώλησης του ακινήτου, τότε η Τράπεζα μπορεί να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου χωρίς να υπάρχει οποιοδήποτε όριο επιφυλασσόμενης τιμής πώλησης για το ακίνητο!

Ιδιαίτερα σε αυτές τις περιπτώσεις, όπου το τίμημα της πώλησης του ακινήτου δια μέσου του πλειστηριασμού είναι χαμηλό και ως εκ τούτου ενδεχομένως το ποσό του εκπλειστηριάσματος που θα πληρωθεί έναντι του οφειλόμενου ποσού του δανείου δεν επαρκεί προς πλήρη εξόφληση, τότε ο δανειολήπτης θα συνεχίσει να οφείλει το υπολειπόμενο ποσό. Δηλαδή είναι πιθανόν, δυστυχώς, να υπάρχουν περιπτώσεις, όπου ο δανειολήπτης αφενός θα χάσει το ακίνητο του λόγω του πλειστηριασμού ενώ παράλληλα θα εξακολουθεί να οφείλει τυχόν οφειλόμενο υπόλοιπο ποσό του δανείου

Συνεπώς είναι σημαντικό να γνωρίζουν οι δανειολήπτες, ότι σε περίπτωση που λάβουν οποιαδήποτε ειδοποίηση για την οποία κάναμε προηγουμένως αναφορά, τότε αυτό σημαίνει ότι η Τράπεζα έχει πλέον ξεκινήσει την διαδικασία πλειστηριασμού ακινήτου εναντίον τους και ως εκ τούτου θα πρέπει ταχέως να αντιμετωπίσουν την εξελιχθείσα αυτή δυσάρεστη κατάσταση, είτε με την διαδικασία αναδιάρθρωσης του δανείου τους αν αυτή είναι δυνατή είτε να λάβουν όλα τα άλλα αναγκαία μέτρα προς προστασία των δικαιωμάτων τους αλλά και του ακινήτου τους ως κατοχυρώνονται στον Νόμο και περιγράψαμε συνοπτικά πιο πάνω.

Ο Χρίστος Παρασκευάς είναι Δικηγόρος και Νομικός Σύμβουλος