Διαδικασία πλειστηριασμού ακινήτων από Πιστωτικά Ιδρύματα στην Κύπρο – Προστασία και Δικαιώματα Δανειοληπτών και Ενυπόθηκων Οφειλετών

Διαδικασία Πλειστηριασμού μέσω Ειδοποιήσεων 

Το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965 (9/1965), καθορίζει μια εξαιρετικά σύντομη διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκων ακινήτων εκ μέρους Πιστωτικών Ιδρυμάτων στην Κύπρο, σε περιπτώσεις όπου δάνειο ή η πιστωτική διευκόλυνση που εξασφαλίζεται από την υποθήκη, δεν αποπληρώνεται κανονικά.

Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από το Πιστωτικό Ίδρυμα μέσω πλειστηριασμού, ξεκινά με την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου «Ι»,  η οποία συνοδεύεται από την ειδοποίηση Τύπου «Θ» προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη. Μέσω της Ειδοποίησης αυτής καλείται ο οφειλέτης όπως εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ενώ παράλληλα ενημερώνεται ότι, σε περίπτωση μη εξόφλησης, το Πιστωτικό ίδρυμα δύναται να ασκήσει το δικαίωμα της για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.

Σε περίπτωση παράλειψης συμμόρφωσης  του δανειολήπτη ή του ενυπόθηκου οφειλέτη  με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου «Ι», δηλαδή εφόσον παραλείψουν να εξοφλήσουν το οφειλόμενο ποσό του δανείου, τότε το Πιστωτικό ίδρυμα προχωρεί και επιδίδει στον ενυπόθηκο οφειλέτη δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση η οποία αναφέρεται ως ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» και στην οποία αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία που συνήθως είναι δύο ή τρεις μήνες μετά την αποστολή της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ».

Προστασία και Δικαιώματα Ενυπόθηκων Οφειλετών και Πρωτοφειλετών

Σε περίπτωση που οι δανειολήπτες ή ενυπόθηκοι οφειλέτες λάβουν οποιαδήποτε Ειδοποίηση για την οποία κάναμε προηγουμένως αναφορά, τότε αυτό σημαίνει ότι το Πιστωτικό Ίδρυμα έχει πλέον ξεκινήσει την διαδικασία πλειστηριασμού ακινήτου εναντίον τους και ως εκ τούτου θα πρέπει ταχέως να αντιμετωπίσουν την εξελιχθείσα αυτή δυσάρεστη κατάσταση, με την διαδικασία αναδιάρθρωσης του δανείου τους αν αυτή είναι δυνατή όπως επίσης να λάβουν όλα τα αναγκαία νομικά μέτρα, προς προστασία των δικαιωμάτων τους αλλά και του ακινήτου τους ως κατοχυρώνονται στον Νόμο και περιγράφουμε συνοπτικά πιο κάτω:

Α) Αίτηση/Έφεση για ακύρωση της Ειδοποίησης τύπου ΙΑ και ακύρωση του πλειστηριασμού

Σύμφωνα με το Νόμο, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δηλαδή το πρόσωπο το οποίο έχει υποθηκεύσει το ακίνητο του ως εξασφάλιση δανείου ή άλλης πιστωτικής διευκόλυνσης αλλά και ο πρωτοφειλέτης, έχουν το δικαίωμα εντός προθεσμίας 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, να καταχωρήσουν Αίτηση/Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για ακύρωση της Ειδοποίησης του πλειστηριασμού του ακινήτου και ως εκ τούτου για ακύρωση του ορισμένου πλειστηριασμού βάσει των συγκεκριμένων λόγων που αναφέρονται ρητά στο Νόμο και έχουν ως εξής:

α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙

(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙

(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙

(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙

(ε) ο ενυπόθηκος δανειστής, αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε, σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων κατά τα οριζόμενα από τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου ή τέτοια διαδικασία εκκρεμεί

(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙

(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.

  Β) Έκδοση απαγορευτικού διατάγματος πώλησης του ακινήτου διά πλειστηριασμού

Πέραν του δικαιώματος καταχώρησης Αίτησης/Έφεσης, ο ενυπόθηκος οφειλέτης, μπορεί να προχωρήσει επίσης και με την καταχώρηση ενδιάμεσης αίτησης για την έκδοση ενδιάμεσου διατάγματος από το αρμόδιο Δικαστήριο που να απαγορεύει την πραγματοποίηση πώλησης του ακινήτου δια πλειστηριασμού. Προς έκδοση του εν λόγω διατάγματος θα πρέπει να δείξει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 του περί Δικαστηρίωv Νόμoς τoυ 1960, που απαιτούν μεταξύ άλλων:

α) Ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση.

(β)  Ύπαρξη πιθανότητας ο Αιτητής να δικαιούται σε θεραπεία.

(γ)     Θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, εκτός αν εκδοθεί το ενδιάμεσο διάταγμα.

Έχει κριθεί από πολλές αποφάσεις πρωτόδικων Δικαστηρίων, ότι οι δύο πρώτες προϋποθέσεις, σε ότι αφορά διαδικασία πλειστηριασμού ακινήτου, πληρούνται εφόσον ο Αιτητής μπορεί να δείξει εκ πρώτης όψεως, ότι έχει εμφιλοχωρήσει παρανομία και ακυρότητα στην συμφωνία υποθήκης λόγω παράνομων και καταχρηστικών όρων στην συμφωνία υποθήκης και στην συνδεόμενη με αυτή συμφωνία δανείου και/ή ότι υπάρχουν σοβαρές ενδείξεις αμφισβήτησης σε ότι αφορά το οφειλόμενο ποσό που απαιτεί το Πιστωτικό ίδρυμα από τον ενυπόθηκο οφειλέτη.

Σε ότι αφορά την τρίτη προϋπόθεση του Νόμου, αυτή έχει ερμηνευτεί σε διάφορες αποφάσεις πρωτόδικων Δικαστηρίων που αφορούν διαδικασία πώλησης ακινήτου δια πλειστηριασμού. Στην πρόσφατη απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού με αριθμό  1266/2022, στην οποία η δικηγορική μας εταιρεία Χρίστος Παρασκευάς ΔΕΠΕ εκπροσωπούσε τον ενυπόθηκο οφειλέτη, ο Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού εξέδωσε το αιτούμενο απαγορευτικό διάταγμα εκ μέρους του πελάτη μας, αναφέροντας ότι η μη έκδοση του διατάγματος θα έχει ως κατάληξη την πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων μέσω του πλειστηριασμού σε καλόπιστους τρίτους με αποτέλεσμα να μην μπορεί να θέσει ο Αιτητής τις θέσεις του για ακύρωση της συμφωνία υποθήκης και ως εκ τούτου η Αγωγή του να παραμείνει χωρίς αντικείμενο. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι το Δικαστήριο προχώρησε στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος παρότι τα ενυπόθηκα ακίνητα στην πιο πάνω αγωγή δεν αφορούσαν  κατοικία του Αιτητή αλλά δύο οικόπεδα.

 Για οποιεσδήποτε πληροφορίες ή διευκρινήσεις μπορείτε να επικοινωνήσετε με την δικηγορική μας εταιρεία Χρίστος Παρασκευάς ΔΕΠΕ στο τηλέφωνο 22432800 ή μέσω EMAIL στην διεύθυνση info@paraskevasllc.com